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Immobilier

Parc de biens, baux et suivi des loyers, quittances, trésorerie et simulation fiscale.

Sur cette page
  1. Tableau de bord
  2. Parc Immobilier
  3. Rapport Rentabilité
  4. Baux
  5. Suivi des Loyers
  6. Quittances de loyer
  7. Trésorerie
  8. Simulateur fiscal
  9. Barème fiscal

Comment on travaille

Le travail de tous les jours, de bout en bout. Les écrans détaillés viennent après.

Encaisser un loyer et remettre la quittance

L'échéance existe avant d'être payée : c'est ce qui distingue le loyer dû du loyer encaissé, et ce qui rend un impayé visible. Encaisser consiste à...

Faire un état des lieux qui tienne

Sans constat d'entrée, le logement est réputé reçu en bon état : aucune retenue n'est alors opposable au locataire. Le constat se fait pièce par pi...

Mettre un bien en location

Enregistrer le bien, établir le bail, et ce qui se déclenche ensuite tout seul : les échéances de loyer, mois après mois, au jour de paiement inscr...

Savoir ce que rapporte vraiment un bien

Le loyer encaissé n'est pas le rendement : ce qui reste dépend des charges, du crédit et de l'impôt. Trois lectures répondent à trois questions dif...

Réviser un loyer à sa date anniversaire

L'indice se saisit, il n'est jamais deviné, et la valeur d'aujourd'hui devient la référence de la révision suivante. Ces deux points ne sont pas de...

Vue d'ensemble

L'espace du bailleur, organisé selon le cycle réel d'un bien loué : le parc, les baux qui le relient à des locataires, les échéances de loyer qu'ils engendrent chaque mois, les quittances qu'on remet en retour, puis la trésorerie et la fiscalité. Les échéances de loyer ne se saisissent pas à la main : elles naissent des baux actifs, ce qui garantit qu'aucun mois n'est oublié.

  • Parc de biens, baux, échéances de loyer et quittances
  • Les échéances naissent des baux, sans saisie
  • Trésorerie du parc, une fois les emprunts payés
  • Rendement calculé sur les loyers réellement encaissés
  • Simulateur fiscal et barème que vous tenez à jour

Voici tous les sous-modules de « Immobilier » tels qu'ils existent dans l'application. Le détail et les captures sont rédigés au fur et à mesure.

Parc immobilier

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Tableau de bord Immobilier

Six indicateurs qui disent l'essentiel du parc : le nombre de biens, le taux d'occupation, les loyers attendus ce mois, l'encaissé du mois, l'encaissé de l'année et les impayés. S'y ajoutent deux alertes que rien d'autre ne signale à temps : les baux qui arrivent à leur terme et les attestations d'assurance de locataire expirées.

Biens, taux d'occupation et impayés

Loyers attendus ce mois, distincts de l'encaissé

Encaissé du mois et encaissé de l'année

Baux à renouveler, avant qu'il ne soit trop tard

Assurances de locataire expirées

Les baux à renouveler
Un bail qui arrive à son terme demande une décision plusieurs mois à l'avance : reconduire, renégocier, donner congé. Les délais de préavis sont fixés par la loi et ne se rattrapent pas.

C'est l'alerte la plus utile de l'écran, parce qu'elle porte sur une échéance que personne ne surveille spontanément — un bail signé il y a trois ans.
L'assurance du locataire
Un locataire doit être assuré, et vous fournir chaque année son attestation. Une attestation expirée signifie que le logement n'est peut-être plus couvert.

Le compteur d'assurances expirées se calcule sur l'état du jour, pas sur un chiffre de la veille : une attestation qui expire aujourd'hui se voit aujourd'hui.
Le taux d'occupation
Il rapporte les biens loués aux biens du parc. C'est l'indicateur qui traduit la vacance en pourcentage.

Un mois de vacance sur un bien annuel coûte un douzième du loyer annuel, plus les charges qui restent dues. Le taux d'occupation est donc, en pratique, le premier levier de rendement.
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Parc immobilier

Vos biens, quel que soit leur type : appartement, maison, bureau, commerce, parking, terrain. Chaque fiche porte les caractéristiques qui servent aux annonces et aux baux — surface, nombre de pièces, adresse — et le dossier des pièces du bien. Un bien peut exister au parc sans être loué : c'est le cas d'un bien en travaux, en vente, ou entre deux locataires.

Tous types : appartement, maison, bureau, commerce, parking, terrain

Surface, nombre de pièces et adresse

Un bien peut exister sans bail en cours

Le dossier du bien reprend aussi les pièces de ses baux

La rentabilité se calcule par bien

Un bien sans bail compte quand même
Un bien vacant reste au parc : il pèse sur le taux d'occupation, il porte ses charges, et il entre dans le calcul du rendement.

Le retirer parce qu'il n'est pas loué embellirait les chiffres en supprimant précisément ce qui coûte de l'argent.
Le dossier du bien
Le dossier d'un bien reprend, par lecture, les pièces de ses baux : états des lieux, quittances, attestations, diagnostics.

Rien n'est copié : c'est la même pièce, vue depuis le bien plutôt que depuis le bail. C'est ce qui permet de tout retrouver à la revente, y compris ce qui concernait un locataire parti depuis trois ans.
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Ce que rapporte vraiment chaque bien

Le rapport rapproche les loyers que vous avez réellement encaissés du prix d'achat du bien, pour en tirer un rendement. Il ne projette rien : seules les échéances effectivement réglées sont comptées, ce qui distingue ce rendement des estimations d'annonces immobilières. Le meilleur et le moins bon bien sont mis en évidence, ainsi que le rendement moyen du parc.

Rendement calculé sur les loyers réellement encaissés

Aucune projection : pas de loyer supposé

Meilleur bien et bien le plus faible mis en évidence

Revenus, charges et résultat net par bien

Export du rapport en PDF

Encaissé, pas attendu
Un rendement calculé sur les loyers attendus suppose que tout le monde paie et qu'aucun bien n'est vacant. C'est le calcul des annonces immobilières, et il est toujours flatteur.

Celui-ci ne compte que les échéances réglées. C'est pourquoi il est plus bas — et pourquoi il est le seul utilisable pour décider de garder ou de vendre.
Le bien le plus faible
C'est celui qu'il faut regarder. Un rendement moyen correct sur cinq biens peut reposer sur quatre bons et un mauvais, et le mauvais mobilise du capital qui rapporterait ailleurs.

Le rapport le désigne explicitement plutôt que de le laisser se dissoudre dans la moyenne.

Baux & loyers

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Baux

Vos contrats de location, filtrables par état : actif, expiré, résilié. Un bail relie un bien, un locataire et un loyer, et c'est lui qui commande tout le reste — les échéances mensuelles, les quittances, la révision annuelle du loyer, le suivi de l'assurance et les garanties. Le jour de paiement inscrit au bail décide de la date à laquelle l'échéance apparaît chaque mois.

Un bail relie un bien, un locataire et un loyer

Filtres : actifs, terminés, résiliés

Le jour de paiement décide de la date des échéances

Révision annuelle du loyer selon l'indice de référence

Assurance du locataire et garanties suivies sur le bail

Le bail commande les échéances
Tant qu'un bail est actif et que la date du jour est dans sa période, une échéance de loyer est posée chaque mois, au jour de paiement prévu.

Un bail signé le 12 produit donc son échéance dès le lendemain, sans attendre le mois suivant. Un bail échu cesse d'en produire, et passe de lui-même en expiré.
La révision du loyer
Un loyer indexé se révise une fois par an, sur un indice publié chaque trimestre. L'application ne connaît pas cet indice : vous saisissez le trimestre de référence et sa valeur, qui figurent sur votre bail.

C'est délibéré : graver un indice le rendrait faux au trimestre suivant, et un indice périmé produit un loyer illégal. La nouvelle valeur devient la référence de la révision suivante, faute de quoi la deuxième rattraperait d'un coup toute l'inflation depuis la signature.
Ce que le bail porte en plus
Trois suivis vivent sur le bail parce qu'ils s'éteignent avec lui :

• l'attestation d'assurance du locataire, à renouveler chaque année ;
• les garanties — caution solidaire, garantie loyers impayés, caution bancaire — qui peuvent se cumuler ;
• les états des lieux d'entrée et de sortie, dont la comparaison justifie une éventuelle retenue sur le dépôt.
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Suivi des loyers

Les échéances de loyer et leur état : en attente, payé, partiel, en retard. Ces échéances ne se créent pas à la main — elles sont posées chaque jour à partir des baux actifs, au jour de paiement prévu, et basculent en retard le lendemain de leur date. Encaisser consiste à confirmer le paiement avec sa date et son moyen, ce qui alimente ensuite la quittance, la trésorerie et le rendement.

Les échéances naissent des baux, jamais d'une saisie

États : en attente, payé, partiel, en retard

Le passage en retard est automatique

Encaisser demande la date et le moyen de paiement

Un paiement partiel se constate comme tel

Pourquoi on ne crée pas une échéance
Une échéance créée à la main serait une échéance oubliée un mois sur deux, et c'est exactement ce qui rend un suivi d'impayés inutilisable.

Elles sont donc posées automatiquement à partir des baux actifs. Aucun rattrapage n'est fait sur les mois antérieurs à l'entrée du bail dans l'application : ces loyers ont pu être encaissés ailleurs, et les inventer créerait de faux impayés.
Partiel n'est pas payé
Un paiement partiel se constate comme tel : le reste demeure dû, et l'échéance ne disparaît pas du suivi.

Marquer payé un règlement incomplet fait perdre la trace du solde, qui ne réapparaîtra jamais — c'est la façon la plus discrète de perdre de l'argent en gestion locative.
Le retard déclenche un rappel
Le passage en retard, le lendemain de l'échéance, s'accompagne d'un rappel programmé quelques jours plus tard.

Marquer une échéance en retard ne supprime pas ce rappel : c'est précisément au moment où l'impayé devient certain que le bailleur doit être prévenu.
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Quittances de loyer

Le reçu remis au locataire pour un loyer encaissé. Le point de départ est le bail : on le choisit d'abord, et la liste de ses quittances vient ensuite. La quittance distingue toujours le loyer des charges, parce que ce sont deux sommes de nature différente. Une quittance établie pour un mois antérieur à une révision de loyer porte le loyer de ce mois-là, pas le loyer actuel.

Le bail se choisit d'abord, ses quittances ensuite

Loyer et charges distingués sur le document

Un mois antérieur à une révision porte l'ancien loyer

La quittance se produit en PDF et se remet au locataire

Elle se classe automatiquement au dossier du bail

Loyer et charges ne se confondent pas
Le loyer rémunère la mise à disposition du logement ; les charges remboursent des dépenses réelles — eau, entretien, ordures ménagères — et se régularisent une fois par an.

Les distinguer sur la quittance n'est pas une élégance : c'est ce qui rend la régularisation annuelle possible et défendable. Une quittance globale rend l'exercice impossible.
Le loyer du mois, pas le loyer du jour
Si le loyer a été révisé, une quittance établie pour un mois antérieur porte le loyer en vigueur ce mois-là.

Le formulaire ne recalcule rien : il sélectionne dans l'historique des révisions. Sans cette règle, une quittance de janvier éditée en juillet afficherait un montant que le locataire n'a jamais payé.
Une obligation à la demande
Le bailleur doit remettre une quittance gratuitement au locataire qui la demande. En pratique, elle sert au locataire pour ses démarches — aides au logement, dossier de prêt, changement d'adresse.

La produire au fil de l'eau évite d'avoir à en éditer douze d'un coup dans l'urgence.

Trésorerie & fiscal

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Trésorerie du parc

Ce que le parc laisse réellement chaque mois, une fois les charges et les mensualités d'emprunt payées. C'est le seul chiffre qui dit si un bien s'autofinance : un loyer confortable peut laisser une trésorerie négative dès lors que la mensualité et les charges le dépassent. L'écran raisonne bien par bien, parce que la moyenne du parc cache le bien qui coûte de l'argent chaque mois.

Loyers encaissés, moins les charges, moins l'emprunt

Le résultat après remboursement de l'emprunt

Bien par bien, pas seulement en moyenne

Dit si un bien s'autofinance

Complète le rendement, qui ignore l'emprunt

Trésorerie et rendement ne disent pas la même chose
Le rendement rapporte les loyers au prix d'achat : il mesure la qualité de l'investissement.

La trésorerie retranche en plus la mensualité d'emprunt : elle mesure ce que l'opération coûte ou rapporte chaque mois, à vous, aujourd'hui.

Un bien peut afficher un excellent rendement et une trésorerie négative pendant quinze ans. Les deux chiffres sont justes, et ils ne répondent pas à la même question.
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Simulateur fiscal

Une estimation de ce que vos revenus locatifs vous coûteront en impôt, selon le régime choisi, et une comparaison entre les régimes possibles. Le calcul part de vos loyers réellement encaissés et de vos charges payées sur l'année : ce n'est donc pas une simulation abstraite mais une projection sur vos chiffres. Les seuils et abattements appliqués viennent du barème que vous tenez à jour.

Estimation de l'impôt sur vos revenus locatifs

Comparaison entre les régimes possibles

Calcul basé sur vos loyers encaissés et vos charges payées

Location nue et location meublée comparées séparément

Les seuils viennent du barème fiscal, que vous mettez à jour

Une estimation, pas une déclaration
Le simulateur donne un ordre de grandeur pour décider : faut-il opter pour le régime réel, le micro, ou passer en meublé.

Il ne remplace ni votre déclaration ni l'avis de votre conseil. Votre situation personnelle — autres revenus, quotient familial, déficits antérieurs — pèse lourdement, et le simulateur ne la connaît pas.
Nue ou meublée, deux mondes
La location nue relève des revenus fonciers ; la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles entièrement différentes — abattement, amortissement du bâti, statut professionnel ou non.

C'est pourquoi la comparaison change de forme selon le cas : comparer un régime foncier à un régime meublé n'aurait pas de sens sur les mêmes lignes.
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Barème fiscal

Les seuils, abattements, taux de prélèvements sociaux et durées d'amortissement que le simulateur applique. Ils sont livrés à jour, et ils changent : une loi de finances les déplace chaque année. C'est ici qu'on les corrige, et le simulateur suit immédiatement. La modification est réservée au propriétaire ou à un responsable, parce qu'une valeur fausse fausse toutes les simulations.

Abattements du micro-foncier et du micro-BIC

Taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Durée d'amortissement du bâti en location meublée

Plafond de déficit imputable sur le revenu global

Modification réservée au propriétaire ou à un responsable

Pourquoi ces valeurs sont modifiables
Une loi de finances déplace ces seuils chaque année, parfois en cours d'exercice.

Les graver dans l'application obligerait à attendre une mise à jour pour simuler correctement. Les rendre modifiables permet de suivre le jour même — et un bouton rétablit les valeurs officielles livrées si l'on s'est trompé.
Une valeur fausse ne se voit pas
Le simulateur ne peut pas savoir qu'un abattement est erroné : il calcule avec ce qu'on lui donne, et le résultat paraît plausible.

C'est pourquoi la modification est réservée, et pourquoi il vaut la peine de vérifier ces valeurs une fois par an plutôt que de les corriger au fil des doutes.

Pour aller plus loin

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