Ce que dit l’article 22
Le régime du dépôt de garantie tient dans l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Son montant ne peut excéder un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges, pour une location vide. Pour une location meublée, l’article 25-6 porte ce maximum à deux mois. Il n’est pas dû lorsque le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois.
Son délai de restitution court à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est de deux mois, ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Sa majoration en cas de retard est automatique : le dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Ce dernier point mérite d’être relu. La majoration ne suppose ni mise en demeure, ni faute caractérisée, ni décision de justice. Elle est due par le seul écoulement du temps.
Un décompte de sortie complet
Reprenons le logement des dossiers précédents : loyer 780 € hors charges, dépôt de garantie 780 €, immeuble en copropriété. L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, le délai est donc de deux mois.
Dépôt de garantie versé à l'entrée 780,00 €
Retenues justifiées
Moquette chambre 1, vétusté déduite (3/7 de 620 €) 265,71 €
Nettoyage, facture du 18 avril 180,00 €
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Sous-total des retenues 445,71 €
Retenue provisionnelle sur charges
Plafond légal : 20 % de 780 € 156,00 €
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Total retenu 601,71 €
SOLDE RESTITUÉ SOUS DEUX MOIS 178,29 €
Puis, après l’arrêté annuel des comptes de la copropriété :
Retenue provisionnelle 156,00 €
Régularisation réelle des charges − 112,40 €
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Complément à restituer 43,60 €
La retenue provisionnelle n’est pas un acompte définitif. Elle se solde, et le solde revient au locataire.
Le coût du retard, chiffré
Clés remises le 12 avril, délai de deux mois, échéance le 12 juin. Le dépôt est finalement viré le 20 août.
Périodes mensuelles commencées en retard
12 juin → 12 juillet 1
12 juillet → 12 août 2
12 août → 20 août (période commencée) 3
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Majoration : 3 × 10 % × 780 € 234,00 €
Deux cent trente-quatre euros s’ajoutent au dépôt restant dû, pour un retard de deux mois et huit jours. Le mot « commencée » compte : huit jours suffisent à faire courir la troisième période entière.
Rapporté au solde de 178,29 € du décompte précédent, le bailleur se retrouverait à devoir 412,29 € au lieu de 178,29 €. Le retard coûte alors plus cher que toutes les retenues qu’il cherchait à justifier.
Ce qui accélère vraiment la restitution
Trois habitudes, et elles se prennent le jour de la remise des clés, pas à l’approche de l’échéance.
Faire l’état des lieux de sortie le jour même, contradictoirement, avec les photos. Le report « à la semaine prochaine » consomme un quart du délai.
Chiffrer les retenues tout de suite, en demandant les devis dans la foulée. Un devis obtenu en trois semaines laisse cinq jours pour tout finaliser.
Envoyer le décompte avec le virement, jamais après. Un locataire qui reçoit une somme amputée sans explication conteste par réflexe ; le même locataire qui reçoit le décompte détaillé, les photos et les devis conteste rarement.
Le lien avec l’état des lieux
Tout ce qui précède dépend d’une chose : la qualité de la comparaison entre les deux états des lieux. Elle détermine le délai lui-même, et elle fonde chaque retenue.
Un bailleur sans état des lieux d’entrée se trouve dans la situation la plus défavorable qui soit : délai court, aucune non-conformité établissable, aucune retenue opposable. Voir le dossier sur l’état des lieux.
Dans OrgaVision
La date limite de restitution naît à la signature de l’état des lieux de sortie, au moment où la conformité est connue : un mois si la sortie est conforme à l’entrée, deux mois sinon. Elle n’est pas à calculer, et elle n’est pas à retenir.
Cette échéance est ensuite surveillée. C’est le point qui manque le plus souvent, parce qu’entre la remise des clés et l’échéance il ne se passe rien pendant plusieurs semaines, et qu’un dossier clos ne se rouvre pas de lui-même.
Les retenues viennent des éléments de l’état des lieux de sortie, chacun avec son montant : le total du décompte est la somme de ces montants, et pas un chiffre saisi à part. Le décompte remis au locataire porte donc les mêmes lignes que le constat qu’il a signé.