Trois mécanismes, trois natures juridiques
On les cite ensemble, et ils ne sont pas de même nature.
| Nature | Qui s’engage | Qui paie | |
|---|---|---|---|
| Caution solidaire | cautionnement | un proche du locataire | la caution, dès le premier impayé |
| Visale | cautionnement | Action Logement | l’organisme, dans les limites du dispositif |
| Assurance loyers impayés | contrat d’assurance | un assureur | l’assureur, après franchise et carence |
Les deux premières sont des cautionnements. La troisième est une assurance. Cette distinction, qui paraît formelle, commande toute la suite.
La règle de non-cumul
L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est net :
Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Autrement dit : assurance loyers impayés et cautionnement ne se cumulent pas, hors le cas de l’étudiant et de l’apprenti.
Et comme Visale est un cautionnement et non une assurance, elle entre dans le champ de cette règle : un bailleur assuré ne peut pas demander en plus une caution, qu’elle soit familiale ou institutionnelle.
Le bailleur qui cumule ne gagne rien et perd deux fois. Il paie des primes, et il détient un cautionnement dont l’efficacité est compromise au moment précis où il voudrait l’actionner. Le choix se fait donc en amont : soit on assure, soit on cautionne.
Choisir, et sur quels critères
La caution d’un proche ne coûte rien et se mobilise vite, mais sa solidité dépend entièrement de la personne. Elle suppose aussi d’accepter que le recouvrement se fasse contre un parent du locataire, ce qui est un choix humain autant que juridique.
Visale ne coûte rien non plus, à personne, et l’engagement est celui d’un organisme et non d’un particulier. C’est le locataire qui en fait la demande, avant la signature du bail : un bailleur ne peut pas l’obtenir seul, ni après coup. Le périmètre couvert et les plafonds sont fixés par le dispositif et évoluent ; ils se vérifient à la source au moment de la demande.
L’assurance loyers impayés couvre un périmètre plus large, souvent les dégradations et les frais de procédure, mais elle a un coût, exprimé en pourcentage du loyer charges comprises, et surtout elle sélectionne le locataire. Un dossier accepté par le bailleur et refusé par l’assureur laisse le bail sans garantie du tout, alors que le bailleur se croyait couvert.
Le point de vigilance est là : l’assurance doit être accordée avant la signature, pas après.
Le formalisme du cautionnement, qui ne pardonne pas
Un acte de cautionnement irrégulier ne se rattrape pas après l’impayé. Trois exigences.
La mention apposée par la caution elle-même. Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur en 2022, l’article 2297 du code civil impose que la caution personne physique écrive elle-même qu’elle s’engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.
L’annexion d’une copie du bail à l’acte. La caution doit savoir précisément ce qu’elle garantit.
L’indication de la durée de l’engagement. À défaut de durée déterminée, la caution peut résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours.
Une garantie sans date de fin court toujours
C’est une erreur de lecture fréquente, et elle joue contre le bailleur.
L’absence de date de fin ne vaut pas expiration. Un cautionnement sans terme continue de produire effet tant que rien n’y a mis fin. Beaucoup de bailleurs, ne trouvant pas de date, concluent qu’ils ne sont plus couverts et renoncent à actionner une garantie parfaitement valable.
L’inverse est vrai aussi : quand une date existe, elle doit être suivie. Une garantie qui expire pendant un bail de trois ans laisse une période découverte que personne ne remarque, sauf le jour de l’impayé.
Ce que la garantie ne remplace pas
Une garantie couvre les loyers impayés. Elle ne couvre pas les dégradations au-delà de ce que son contrat prévoit, et elle ne dispense en rien du dépôt de garantie ni de l’état des lieux.
C’est même l’inverse : une assurance qui couvre les dégradations demandera l’état des lieux d’entrée et de sortie pour instruire le dossier. Sans eux, l’indemnisation est refusée pour la même raison qu’une retenue serait refusée. Voir le dossier sur l’état des lieux et celui sur le dépôt de garantie.
Dans OrgaVision
Un bail porte ses garanties, chacune avec sa nature, son périmètre et sa date de fin quand elle en a une. Plusieurs garanties peuvent coexister sur un même bail, parce que la situation de fait l’impose parfois, et c’est au bailleur de connaître la règle de non-cumul de l’article 22-1 avant de les demander.
Une caution personne physique est un contact du carnet d’adresses, pas une ligne de texte : c’est quelqu’un qu’on devra joindre, relancer, et à qui on adressera peut-être une mise en demeure.
Les dates de fin sont surveillées, et une garantie sans date de fin est considérée comme courant toujours plutôt que comme expirée. C’est le sens de la loi, et c’est aussi le comportement le moins risqué : le contraire ferait cesser des alertes sur des garanties encore valables.