La présomption, et l’exception qui la retourne
Deux textes, et il faut les lire dans cet ordre.
L’article 1731 du code civil pose la règle générale :
S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Lue seule, cette phrase semble favorable au bailleur : pas d’état des lieux, donc logement réputé reçu en bon état, donc tout ce qui est abîmé à la sortie est imputable au locataire.
L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 retourne complètement la situation pour les locations d’habitation :
À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à son établissement.
Or c’est presque toujours le bailleur qui organise l’entrée dans les lieux. Un bailleur qui n’a pas fait établir d’état des lieux ne peut donc pas invoquer la présomption, et il se retrouve sans point de comparaison. Sa retenue n’a plus de fondement, quelle que soit la réalité de la dégradation.
C’est le point de départ de tout ce qui suit : la retenue ne se fonde jamais sur l’état constaté à la sortie, mais sur l’écart entre deux constats.
Trois questions, dans l’ordre
Devant un élément abîmé à la sortie, on répond à trois questions successives. Chacune peut faire tomber la retenue.
Était-il en bon état à l’entrée ? Si l’état des lieux d’entrée mentionne déjà la trace, le débat est clos. C’est la raison pour laquelle un état des lieux d’entrée bâclé, qui note « bon état » partout pour aller vite, protège en réalité le locataire.
S’agit-il d’une dégradation, ou d’une usure normale ? L’usure résultant du temps et d’un usage conforme est à la charge du bailleur. Une peinture ternie après six ans n’est pas une dégradation.
Quelle part reste imputable après vétusté ? Un élément a une durée de vie ; celle déjà consommée n’est pas à la charge du locataire.
Le calcul d’une retenue, sur un cas réel
Moquette de la chambre, notée en parfait état à l’entrée. À la sortie, quatre ans plus tard, une tache indélébile impose le remplacement.
Devis de remplacement (fourniture et pose) 620,00 € TTC
Durée de vie théorique du revêtement 7 ans
Durée d'usage écoulée 4 ans
Part déjà consommée 4 / 7 57,1 %
Part imputable au locataire 3 / 7 42,9 %
─────────────────────────────────────────────────────────────
RETENUE JUSTIFIÉE 620,00 × 3 / 7 265,71 €
Retenir les 620 € reviendrait à faire payer au locataire une moquette neuve dont le bailleur profitera sept ans. C’est un enrichissement sans cause, et c’est le motif le plus fréquent de condamnation d’un bailleur sur ce sujet.
Les parties peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté, qui fixe des durées de vie par nature d’élément. En l’absence de grille, le principe reste le même : c’est la logique du calcul qui vaut, pas le document.
Ce qui rend une retenue défendable
Quatre éléments, et ils tiennent en une page jointe au décompte remis au locataire.
L’élément désigné précisément. « Chambre 1, moquette, tache d’environ 30 cm au centre de la pièce », pas « sols à revoir ».
Les deux constats en regard. L’état à l’entrée, l’état à la sortie, avec les photos correspondantes.
Le devis ou la facture. Une retenue est un remboursement de dépense, pas une pénalité. Un montant sans justificatif se conteste avec succès.
Le calcul de vétusté, montré. Durée de vie retenue, durée écoulée, part imputable. Le montrer désamorce la contestation ; le cacher l’appelle.
Ce que le locataire peut encore corriger après l’entrée
L’état des lieux d’entrée n’est pas figé au moment de la remise des clés. L’article 3-2 laisse au locataire un délai pour le compléter, et un délai particulier pour le chauffage. C’est l’objet du dossier sur l’avenant à l’état des lieux.
Le compléter est dans l’intérêt des deux parties : un constat exact protège le locataire de retenues injustifiées et le bailleur d’un constat contestable.
Dans OrgaVision
L’état des lieux se saisit pièce par pièce et élément par élément, avec photos, et il se signe par les deux parties sur l’écran avant d’être figé.
L’état de sortie naît de celui d’entrée : l’état constaté à l’entrée est recopié sur chaque élément de sortie, de sorte que le constat de sortie reste lisible seul. C’est lui qui sera remis au locataire pour justifier une retenue, et il doit se suffire à lui-même.
Il n’est en revanche pas pré-rempli avec l’état d’entrée : pré-remplir ferait signer un constat que personne n’a regardé.
Chaque élément porte son propre montant de retenue, et ce montant est la seule source du total retenu. Enfin, sans état d’entrée connu, aucune dégradation n’est présumée : le calcul applique l’article 1731 tel que la loi de 1989 le tempère, plutôt que de laisser un bailleur bâtir une retenue sur du vide.