Le gel du constat est juste, et il laisse un trou
Un état des lieux signé ne se modifie plus. C’est ce qui lui donne sa valeur : un document qu’une partie pourrait retoucher après coup ne prouverait rien.
Mais ce gel, appliqué seul, crée une situation absurde. Le locataire emménage, déplace un meuble, et découvre le lendemain une trace que personne n’avait vue. Le constat est signé. Le défaut existe. Et il n’a nulle part où aller.
Trois ans plus tard, à la sortie, cette trace figurera au titre des dégradations imputables, et le locataire n’aura aucun moyen de démontrer qu’elle préexistait.
Le législateur a prévu exactement ce cas.
Les deux délais de l’article 3-2
L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ouvre deux fenêtres, et elles ne se recouvrent pas.
Dix jours à compter de l’établissement du constat, pour n’importe quel élément du logement. Le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux. Si la demande est refusée, il peut saisir la commission départementale de conciliation.
Le premier mois de la période de chauffe, pour l’état des éléments de chauffage. Cette seconde fenêtre existe parce qu’un chauffage ne se juge pas à l’arrêt : un état des lieux signé en juillet constate la présence des radiateurs, pas leur fonctionnement. Le délai de dix jours est alors depuis longtemps écoulé quand la question devient enfin vérifiable.
Un avenant s’ajoute, il ne réécrit pas
C’est la distinction qui fait toute la différence entre un avenant et une correction.
| Correction | Avenant | |
|---|---|---|
| Le constat d’origine | est modifié | reste lisible tel quel |
| Les dates | une seule | deux, celle du constat et celle de l’avenant |
| Les signatures | celles du constat | deux paires, une par document |
| Valeur probante | affaiblie | intacte, et renforcée |
Un avenant est un document autonome, daté et signé des deux parties, qui dit : « à la date du constat, tel élément était en tel état ; nous constatons aujourd’hui qu’il était en réalité dans tel autre état ».
Sa force vient précisément du fait que le constat d’origine reste consultable à côté. Un lecteur, un juge ou une commission de conciliation peut suivre la chaîne complète.
Ce qu’un avenant doit porter
L’élément désigné, par sa pièce et son intitulé, avec la même formulation que le constat d’origine quand il y figurait.
L’état porté au constat, recopié. Un avenant est remis au locataire et produit plus tard, souvent des années après : il doit rester lisible seul, sans qu’on ait à rechercher le document d’origine.
L’état constaté, et sa preuve, photo à l’appui.
La distinction entre rectification et ajout. Pour un élément qui figurait au constat, l’avenant rectifie. Pour un élément absent, il ajoute, et il faut le dire ainsi : « absent du constat » n’est pas la même chose qu’un état non renseigné.
Les deux signatures et la date.
Ce que ça change à la sortie
Au moment de comparer entrée et sortie, l’état d’entrée qui fait foi est le dernier état constaté par avenant, pas celui du constat d’origine.
Un exemple simple. Le constat d’entrée note « parquet chambre 2 : bon état ». Un avenant signé huit jours plus tard note « rayure de 40 cm sous la fenêtre, photo jointe ». À la sortie, cette rayure ne peut donner lieu à aucune retenue.
Sans avenant, la même rayure aurait été comptée comme une dégradation, chiffrée, et retenue sur le dépôt de garantie. Voir le dossier sur ce que l’état des lieux permet de retenir.
Dans OrgaVision
Un avenant se crée depuis un état des lieux signé, et lui seul : c’est précisément l’outil qu’on prend quand le constat est figé.
Il porte son rang, qui le nomme dans le dossier. Chaque ligne d’avenant recopie la pièce, l’élément et l’état porté au constat, de sorte que le document se lit seul une fois remis au locataire.
Une ligne peut rectifier un élément du constat ou ajouter un élément qui n’y figurait pas, y compris une pièce entière. Dans ce second cas, le document écrit « absent du constat » plutôt qu’un tiret : un état non renseigné et un élément qui n’existait pas ne sont pas la même chose.
L’avenant se fige à la signature, comme le constat.
Le délai s’affiche, il ne bloque pas. Passé dix jours, les deux parties peuvent toujours s’accorder, et leur interdire les priverait du seul moyen de rectifier un constat faux. L’écran rappelle simplement où l’on en est du délai.
L’état d’entrée qui fait foi pour la sortie est le dernier avenant signé. Les ébauches sont écartées : un avenant non signé n’est opposable à personne.